Come si individuano questi beni? Come si giustificano e cosa comportano i vincoli a cui sono sottoposti? Tutto quello che occorre considerare prima dell’acquisto o della vendita.
Introduzione
A ogni persona che abbia il gusto dell’antico sarà sicuramente successo, più di una volta, di perdere il fiato di fronte a un edificio: cariatidi e telamoni, fregi, altorilievi, affreschi…
Con ogni probabilità si sarà trattato di un edificio di interesse storico e artistico.
È utile sapere che questa tipologia di beni è sottoposta a regole assolutamente peculiare di cui, in questo approfondimento, andremo a scoprire i tratti più caratteristici e significativi.
Cenni storici
L’originaria disciplina legale degli immobili “di interesse storico e artistico” (o, più in generale, “di interesse culturale”) risale alla legge 20 giugno 1909, n. 364 recante “Norme per l’inalienabilità delle antichità e delle bellezze naturali e degli immobili di particolare interesse storico”.
L’esigenza che ne era alla base era garantire, nei confronti della comunità, la conservazione di questi beni sia per ragioni di pubblica sicurezza sia per ragioni storico-culturali. Tale finalità veniva perseguita attribuendo allo Stato di speciali prerogative e, di converso, imponendo a carico dei proprietari degli specifici obblighi. Particolarmente significativo, in tal senso, è l’art. 5 L. n. 364/1909 cit. sopra: “le cose [di interesse storico artistico] qualora deteriorino o presentino pericolo di deterioramento e il proprietario non provveda ai necessari restauri in un termine assegnatogli dal Ministero dell’istruzione pubblica, potranno essere espropriate”.
Dagli inizi del ‘900 fino ad oggi, pur essendosi avvicendate diverse leggi ancor prima dell’entrata in vigore della nostra Costituzione, (tra cui la legge 1° giugno 1939, n. 1089 c.d. legge Bottai), si può agevolmente affermare che lo spirito di fondo del Legislatore è rimasto immutato.
Si veda, al riguardo, una pronuncia della Corte Costituzionale:
“Il regime giuridico fissato per le cose di interesse storico e artistico, trovando nell'art. 9 della Costituzione il suo fondamento, si giustifica nella sua specificità in relazione all'esigenza di salvaguardare beni culturali cui sono legati interessi primari per la vita culturale del paese. L’esigenza di conservare e garantire la fruizione da parte della collettività delle cose di interesse storico e artistico giustifica, di conseguenza, l’adozione di particolari misure di tutela, che si realizzano attraverso i poteri della pubblica amministrazione”
(sent. Corte Cost. n. 269 del 1995, su cortecostituzionale.it)
Riferimenti normativi
La vigente fonte normativa in materia di immobili di interesse storico e artistico è il D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (c.d. Codice dei Beni Culturali).
Come si individuano gli immobili di interesse culturale?
Come si fa a distinguere un immobile “di interesse culturale”, e quindi sottoposto al regime vincolistico, da un normale immobile non vincolato?
Occorre premettere che la qualifica di un bene come “di interesse culturale” (e quindi l’esistenza di un “vincolo” su di esso) non può mai sorgere in automatico quale conseguenza giuridica dei tratti esteriori del bene medesimo. Non può derivare, per esempio, dalla semplice appartenenza a specifiche categorie catastali (p.es. A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici; A/11- Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Va da sé comunque, come si potrà ben immaginare, che incontrare un castello che non sia vincolato è piuttosto raro…
La qualifica giuridica, invero, viene necessariamente acquisita dal bene sempre all'esito di una concreta verifica, condotta da parte di organi specifici e tramite un apposito procedimento, circa l’esistenza di tale interesse.
Dunque, dal punto di vista della legge, immobili di interesse culturale non si nasce ma si diventa.
L’impulso per il procedimento di verifica dell’interesse culturale spetta alla soprintendenza (ossia un organo periferico del Ministero dei Beni Culturali).
Se l’interesse culturale viene accertato, il procedimento si conclude con il provvedimento di dichiarazione o riconoscimento dell’interesse culturale emesso direttamente dal Ministero.
Il provvedimento viene quindi trascritto nei registri immobiliari su richiesta della soprintendenza e annotato in catasto su richiesta degli interessati.
È da questo momento che l’immobile diventa, a ogni effetto di legge, “di interesse culturale” e pertanto viene assoggettato al regime vincolistico.
Il regime vincolistico
L’insieme di regole applicabili ai beni di interesse culturale è denominato “regime vincolistico” perché stabilisce, nei confronti del proprietario privato, una serie di veri e propri vincoli che consistono, fondamentalmente, in obblighi di conservazione, vincoli sulla destinazione d’uso e vincoli al trasferimento.
L’esistenza di questi vincoli comporta un rapporto diretto tra la proprietà e la soprintendenza che, operando per conto del Ministero, è garante del rispetto dei vincoli verso la collettività.
Conservazione
L’esecuzione di opere su beni di interesse culturale è subordinata ad una autorizzazione della soprintendenza, tuttavia per gli edifici ad uso abitativo vige una procedura semplificata.
I proprietari privati sono tenuti a garantire la conservazione del bene attraverso interventi di:
prevenzione per limitare le situazioni di rischio connesse al bene nel suo contesto;
manutenzione per mantenere il bene nella sua integrità, efficienza funzionale e identità sia nell'insieme sia nelle sue parti;
restauro finalizzati al recupero e alla protezione del bene nonché alla trasmissione dei suoi valori culturali.
Gli interventi conservativi volontari, cioè compiuti volontariamente dal privato, sono sottoposti ad una autorizzazione resa direttamente sul progetto presentato dal privato alla soprintendenza.
Gli interventi conservativi imposti, ossia gli interventi che devono essere compiuti indipendentemente dalla volontà del privato, risultano da una relazione tecnica emessa a cura della soprintendenza che ne pone in luce la necessarietà. La relazione è trasmessa al proprietario che può anche far pervenire le proprie osservazioni. Se il proprietario non adempie, la soprintendenza procede con l’esecuzione diretta.
Gli oneri per gli interventi conservativi imposti sono integralmente a carico del privato. Se però gli interventi sono di particolare rilevanza oppure riguardano beni in uso o godimento pubblico, il Ministero può concorrere alla relativa spesa.
Destinazione d’uso
I beni culturali non possono essere distrutti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione.
Prelazione
Se il proprietario intende vendere l’immobile a un altro soggetto privato, lo Stato ha diritto di essere preferito a quest’ultimo nell'acquisto.
Subito dopo la conclusione del contratto tra i privati deve essere trasmessa al Ministero una denuncia di trasferimento contenente tutte le indicazioni previste dalla legge tra cui il prezzo pattuito.
Entro i 60 giorni successivi, lo Stato può esercitare il diritto di prelazione e così prevalere sull'aspirante acquirente e acquistare l’immobile allo stesso prezzo fissato dalle parti.
Se lo Stato non esercita la prelazione allora il contratto di vendita sarà definitivamente efficace nei confronti dell’acquirente privato.
Le agevolazioni fiscali
Il gravoso regime vincolistico trova una forma di bilanciamento, sul piano fiscale, in alcune agevolazioni fruibili a fronte del rispetto di specifiche disposizioni.
Tra le varie misure agevolative, ricordiamo: (i) riduzione del 50% della base imponibile IMU (ferma l’esenzione “prima casa”), (ii) esclusione dall'attivo ereditario ai fini delle imposte di successione, e (iii) imposta di donazione in misura fissa.
Le agevolazioni fiscali non si estendono a quegli immobili sottoposti a vincolo c.d. “indiretto”, cioè un vincolo su un immobile che non si giustifica direttamente con un intrinseco interesse culturale dell’immobile medesimo, ma solo indirettamente, in quanto strumentale a preservare altri edifici vincolati situati nelle vicinanze.
Come i vincoli diretti, così anche i vincoli indiretti risultano dai registri immobiliari.
Conclusioni
Essere proprietari di un immobile di interesse culturale significa farsi carico di una serie di obblighi speciali che si giustificano con l’esigenza di mantenere il bene conservato nel tempo nell'interesse di tutta la collettività.
È importante conoscere il contenuto di questi obblighi in quanto, da un lato, sono piuttosto gravosi sul piano economico e, dall'altro, se non adempiuti potrebbero comportare l’irrogazione di sanzioni.
Tuttavia la gravosità di questa disciplina viene parzialmente compensata dal Legislatore con il riconoscimento in favore del privato di alcuni benefici fiscali.
Avv. Simone Ceresoli
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